噱头拉满，地产代币化终究没能走出理想蓝图。

撰文：Sean Lee，福布斯

编译：Saoirse，Foresight News

多年来，代币化技术一直被视作革新房地产投资模式的突破口。

从理论层面来看，它的优势十分明确：投资者可以小额拆分持有优质房产资产，几分钟内就能完成投资操作，而非像传统模式那样耗费数月时间，同时还能拥有传统房地产无法比拟的流动性。然而在现实中，这一美好愿景至今仍未能落地。

尽管历经多年发展，在规模约 300 万亿美元的全球房地产市场中，代币化房地产的占比依旧不足 0.1%。即便是范围更广的实体资产代币化领域，其链上总规模约 310 亿美元，在整个大盘中也仅占微乎其微的比例。

理想与现实之间的巨大差距已然不容忽视。

时至今日，想要投资优质商业地产，依旧离不开中介机构、高额投资门槛与漫长的资产持有周期。顺畅买卖房地产代币份额的设想，始终未能形成具备规模的实际应用。

问题从来不在于代币本身数量不足，而是缺失了一套完善的法律、运营与合规体系，无法让这类代币成为具备公信力的金融产品。

发展方向本末倒置

早期代币化探索犯下的核心错误之一：优先聚焦技术本身，而非站在投资者的角度思考问题。

OneAsset 公司创始人兼首席执行官 Sonia Shaw 表示，整个行业从一开始就走错了方向。「从业者只顾思考『哪些资产可以上链』，却忽略了房地产投资者真正关心的问题 —— 如何才能对一项资产建立信任。」

这也导致市面上涌现出大量相关产品。这些产品看似挂钩房地产资产，却没有配套完善的底层架构支撑。资产所有权界定模糊，收益分配规则混乱，所谓的流动性也仅仅停留在理论层面。

这便是多年尝试过后，机构投资者依旧持观望态度的原因。行业普遍将代币化当作一项附加功能，而非搭建体系的核心根基。

基础设施存在明显短板

究其根本，代币化房地产行业一直欠缺一系列基础却至关重要的配套要素：具备法律效力的资产所有权、合规的资产流转机制、专业的运维与收益分配服务，以及和现有金融体系的互通能力。

这些并非全新概念，而是传统房地产投资领域的通用标准。想要在代币化体系中复刻这套规则，正是行业面临的最大难点。

Shaw 解释道：「搭建合法的所有权框架、合规的流转机制以及受监管的服务体系，需要投入大量时间、专业资源，也离不开监管层面的深度参与。」

这类工作推进缓慢、成本高昂，且大多属于幕后工作，很难被外界看到。这也解释了为何众多早期项目都对此避重就轻。正如 Shaw 所言，行业内多数项目都一味追求快速募资，却忽视了基础设施的深度建设。

如果缺少上述核心要素，即便代币化房地产能展现出技术能力，也无法成为靠谱的金融产品。她补充道：「没有这些根基，其余一切都只是表面功夫。」

机构投资者观望的根源

在传统投资者眼中，他们质疑的并非代币化这一理念，而是当下的行业生态。

阿联酋私人财富管理师 Kevin Crowther 说道：「这个模式本身逻辑可行，但不完善的基础设施与监管规则，极大阻碍了行业落地。」

对于机构而言，最大的痛点是规则模糊。资产所有权、权益法律效力、跨区域监管适配等诸多问题，至今仍没有明确答案。在这种情况下，机构很难放心配置资金。

除此之外还有现实考量：多数机构与高净值人群，早已通过成熟渠道布局房地产资产。

Crowther 指出：「他们目前使用的投资工具治理架构清晰。代币化或许在部分环节能提升效率，但现阶段反而增添了更多不确定性与复杂问题。」

成熟模式该具备哪些特征

倘若补齐了缺失的基础设施，整个投资体验将迎来质的改变。

按照 Shaw 的设想：投资者可完成合规准入流程，投资优质机构级房产资产，且起投金额远低于传统标准；收益分配公开透明，直接与房产租金收益挂钩。

尤为关键的是，资产将拥有真实可落地的流动性。投资者可通过受监管的二级市场退出持仓，摆脱传统房产交易流程繁琐的弊病。

但目前，这样的理想模式依旧遥不可及。尽管实体资产代币化的部分赛道已实现更快结算、流动性有所改善，但聚焦房地产领域的成熟案例依旧寥寥。

行业出现积极苗头

不过，种种迹象表明，行业发展的外部环境正在逐步转变。

阿联酋等地区的监管机构，开始出台更为清晰的数字资产监管规则。依托阿联酋虚拟资产监管局（VARA）规则运营的 Tokinvest 等企业，已经正式推出代币化房地产产品。一系列审批落地与数字证券相关举措，意味着代币化金融产品（包括房地产代币）正在逐步获得官方认可。

与此同时，实体资产代币化的其他赛道热度攀升，国债代币、流动性基金等领域的机构参与度显著提高，大型资管机构也在持续加码布局，说明部分细分赛道已达到机构认可的标准。

行业的讨论重心也发生了变化。

Shaw 表示：「早期项目始终绕不开资产所有权的争议。投资者总会追问：我实际拥有的是什么权益？这些权益如何受到法律保护？而过去始终无法给出令人满意的答案。」如今，行业正在直面并着手解决这一核心问题。

投资价值仍有待验证

从投资角度来看，房地产代币化并不能创造全新收益来源。它的核心价值，是优化现有地产资产的投资门槛、运作效率与资产流动性。

Shaw 说道：「房地产代币，代表着持有者对能够产生稳定收益的实体房产，拥有真实合法的权益。」

这一界定至关重要，它将依托实际收益创造价值的可持续模式，和单纯依靠市场叙事、二级市场炒作的模式区分开来。

即便如此，想要吸引大规模机构资金入场，代币化房地产模式必须拿出实打实的竞争优势。

Crowther 认为：「想要获得主流资本青睐，房地产代币化必须证明自身具备真实的经济价值，而非仅仅停留在技术创新层面。现阶段，多数相关架构只是用更复杂的形式，复刻了现有的地产投资模式。」

未来发展走向

房地产代币化的下一发展阶段，比拼的不再是新项目、新代币的发行数量，而是实际运营成果。

Shaw 表示：「机构不会仅凭一份白皮书就贸然入局。只有看到平台实现规模化合规运营，且拥有可追溯、可审计的完整运营记录，他们才会行动。」

这也是当前整个行业需要跨越的门槛。

未来一段时间内，监管规则的完善程度、平台落地运营的实际表现，将决定这种「基建优先」的发展思路能否兑现最初的愿景。

如果这条路能够走通，房地产代币化终将一步步靠近最初的理想蓝图；倘若依旧停滞不前，行业理想与现实之间的鸿沟也将持续存在。

归根结底，如今技术早已不再是行业发展的阻碍，基础设施与合规体系，才是真正的瓶颈。